Consulta de la Semana: Rendición de Censo Enfitéutico

CONSULTA

RENDICIÓN DE CENSO ENFITÉUTICO

Se ha recibido una solicitud de rendición de censo enfitéutico. Esta solicitud la presenta un señor que acredita ser titular del 100 % dominio útil en una suerte de tierra de labor y pastos (rústica). Esta finca es de caudal de Propios de esta ciudad, según consta en su inscripción registral, corroborada en consulta de confirmación al Registro de la Propiedad.

La pretensión de este señor es dar fin al derecho constituido sobre la finca por parte del Ayuntamiento de manera que pueda inscribirse el pleno dominio, previa liquidación que corresponda por el pago de la pensión obligada.

Las dudas que nos surge es:

-   ¿Con la rendición del censo quien adquiere el pleno dominio de la finca  el Ayuntamiento o este señor?

-   Si no tenemos datos del valor de la finca cuando se estableció el censo ni del importe de la cuota anual, ¿Cómo se puede obtener una valoración que pueda ser proporcional y equitativa?

 

RESPUESTA

1.- Ideas Generales.- El artículo 1605 del Código Civil señala que estamos ante un censo enfitéutico en el caso que una persona física o jurídica, titular del inmueble (en este caso el Ayuntamiento) cede a otra (que sería el titular del derecho de enfiteusis), el dominio útil de una finca, reservándose el titular de la finca, el dominio directo, con el derecho a percibir del enfitéutico (titular del derecho de enfiteusis, el pago de una pensión anual en reconocimiento de este mismo dominio.

Según el artículo 1628 del Código Civil, el censo enfitéutico solo puede establecerse sobre bienes inmuebles y en escritura pública, lo que tiene carácter de requisito esencial. Y en su constitución, según el artículo 1629, se deberá fijar en el contrato, bajo pena de nulidad, el valor de la finca y la pensión anual que haya de satisfacerse. Por esta razón el Ayuntamiento deberá explorar la posibilidad, si no está conforme con la redención del censo, del ejercicio de la acción de nulidad.

2.- ¿Con la rendición del censo quien adquiere el pleno dominio de la finca, el Ayuntamiento o el señor?

Existen dos posibilidades de recuperar la finca para un solo titular, como son la redención y el comiso. La redención, según lo dispuesto en los arts. 1608 a 1612 del Código Civil, la ejercita el titular del derecho de enfiteusis, a través de la adquisición plena de la finca y no compartida, mediante abono al dueño directo del valor de su derecho.

Para llevar a efecto la redención, el censatario deberá avisarlo al censualista con un año de antelación, o anticiparle el pago de una pensión anual. Los gastos que se ocasionen para la redención y liberación del censo serán de cuenta del censatario, salvo los que se causen por oposición temeraria a juicio de los Tribunales.

De acuerdo con el artículo 1651 del Código Civil la redención del censo enfitéutico consistirá en la entrega en metálico y de una vez, en este caso al Ayuntamiento, del capital que se hubiera fijado como valor de la finca al tiempo de constituirse el censo, sin que pueda exigirse ninguna otra prestación, a menos que fuera estipulada.

El Ayuntamiento como titular del inmueble, de acuerdo con el artículo 1648 del Código Civil, podrá reclamar la devolución de la finca por alguna de las dos causas siguientes:

• Por falta de pago de la pensión durante tres años consecutivos.
• Si el enfiteuta no cumple la condición estipulada en el contrato o deteriora gravemente la finca.

No obstante hay que tener en cuenta que el art. 1650 del Código Civil permite al enfitéutico librarse del comiso, redimiendo el censo y pagando las pensiones vencidas dentro de los 30 días al vencimiento de pago o emplazamiento de la demanda.

3.- ¿Si no tenemos dato del valor de la finca cuando se estableció el censo ni del importe de la nota anual, ¿Cómo se puede obtener una valoración que pueda ser proporcional y equitativa?

Según el art. 1651 del Código Civil la redención se producirá por la entrega en metálico y de una vez, al dueño, es decir al Ayuntamiento, del capital que se hubiera fijado como valor de la finca al tiempo de constituirse el censo, sin que pueda exigirse otra prestación, a menos que haya sido estipulada.

Si el Ayuntamiento no opta por la declaración de nulidad del censo enfiteutico y no está fijada la cantidad habrá que plantearse a que criterio puede acudirse.

El Tribunal Constitucional en relación con el art. 33 de la CE que recoge que nadie puede ser privado de sus bienes y derechos sino por causa de utilidad pública o interés social mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes, viene manteniendo “la flexibilidad y plasticidad actual del dominio que se manifiesta en la existencia de diferentes tipos de propiedades dotadas de estatutos jurídicos diversos”.

La sentencia civil 38/2010, de 22 de noviembre del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña señala que como consecuencia de lo anterior, la interpretación de las normas jurídicas debe hacerse de acuerdo con su tenor literal, que ha de operar en relación con el contexto, lo antecedentes históricos y legislativos y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquéllas, estableciendo a efectos del valor de la finca, para los derechos de los censualistas, en base a la legislación catalana, el asignado por el Catastro.  

Pero para el caso de Comunidades Autónomas distintas de la Catalana, entendemos que sería de aplicación, por analogía y por su carácter objetivo y respeto a la función social de la propiedad el régimen de valoraciones previsto en el art. 34 y ss. del TRLSRU y en el Real Decreto 1492/2011 de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo.

El art. 34 del TRLSRU fija el ámbito del régimen de valoraciones haciéndolo extensible a la fijación del justiprecio en la expropiación cualquiera que sea la finalidad de esta y la legislación que motive. Igualmente están dentro de este ámbito la fijación del precio a pagar al propietario en la venta o sustitución forzosa.

Si consideramos que la redención del censo enfiteutico tiene que ser aceptado obligatoriamente por el titular directo de la propiedad, que es el Ayuntamiento, es claro que se asimile a una enajenación forzosa de la propiedad, aunque en sentido contrario, al ser el Ayuntamiento quien tendría que soportar la enajenación forzosa.

Se trata por ello de la aplicación de un criterio objetivo, imparcial y que se acerca lo más posible al valor del mercado y que no tiene problemas para su aplicación por analogía, propiciado por el art. 3.1 del Código Civil que establece que “la interpretación de las normas jurídicas debe hacerse de acuerdo con su tenor literal, que ha de operar en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquéllas”.

               

                                                                                              Venancio Gutiérrez Colomina

 

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